Conheça os mitos e verdades sobre financiamento imobiliario

Quem está pensando em adquirir um imóvel, encontra, atualmente, uma variedade de opções de financiamento disponíveis no mercado. Devido à complexidade do assunto e às mudanças econômicas nas regras de financiamento, existem muitas informações incorretas ou desatualizadas difundidas no mercado.

Muitos mitos se tornaram senso comum e podem confundir o comprador na hora da escolha do financiamento. Confira abaixo algumas questões atualizadas em relação ao crédito imobiliária que devem ser analisadas criteriosamente na hora de financiar a casa própria:


- Os juros são muito altos?

Mito.Em relação a outros tipos de financiamento, a taxa do crédito imobiliário é uma das menores existentes. Os juros estão caindo e a correção, tão temida na época de inflação alta, não tem mais o poder de gerar saldos devedores residuais impagáveis, ao contrario, a TR é menor que o reajuste salarial de quase todas as categorias profissionais.

O ano de 2007 promete ser um dos melhores anos para quem busca financiamento de imóveis. As propostas do governo para facilitar a compra de imóveis criaram nos agentes financeiros a concorrência de juros, o que fez muitos deles lançarem linhas de financiamento imobiliário com taxas menores, que variam de 6% a 12% ao ano. Outros tipos de financiamento, como o de automóveis, por exemplo, podem chegar a 26,4 % ao ano.


- Optar pelo financiamento direto é mais vantajoso?

Depende. Quem opta por financiar direto com a incorporadora tem a vantagem de obter o crédito mais rápido e com menos burocracia, pois as empresas são mais flexíveis em relação à comprovação de renda e exigência de documentos, facilitando a venda principalmente para autônomos ou empresários.

Porém, optar pelo financiamento com o banco tem outras vantagens, como por exemplo, as prestações menores devido ao prazo maior, o qual pode chegar a 20 anos, enquanto as construtoras, em média, trabalham com prazo de cinco anos. Além disso, as incorporadoras exigem entrada maior, aproximadamente 40% do valor do imóvel. Já os agentes financeiros liberam crédito com entrada de 20% a 30%, mas podem chegar a financiar 100% do valor total, dependendo das características do imóvel e do comprador.

Recentemente, os agentes financeiros vêm sendo forçados pelo governo a operar no crédito imobiliário, sob pena de punições caso não apliquem 65% dos recursos captados em poupança e do retorno das prestações em financiamentos habitacionais. Essa situação fez com que os bancos liberassem um consistente volume de recursos e realizassem grandes mudanças para atrair clientes, como taxas de juros promocionais (menores que o teto de 12% ao ano, estipulado pelo governo para financiamento pelo SFH), facilidade na comprovação de renda, entre outros. Assim, enquanto a taxa de juros do financiamento direto permanece em 12%, existem bancos oferecendo taxas de 9%, por exemplo.


- As parcelas aumentam muito?

Mito. Os agentes financeiros, em sua maioria, oferecem em seus sites na internet simuladores financeiros que possibilitam planejar as parcelas até a ultima prestação sem surpresas, independente do sistema de amortização dos juros ser o SAC (Sistema de Amortização Constante) ou o PRICE (Sistema de Prestações Decrescentes). Antes de fechar o contrato é possível conhecer o valor das parcelas a serem pagas, ou seja, desde o planejamento da compra, o investidor pode ter a relação de todas as prestações do imóvel até o final do financiamento, com juros incluídos. A única variação da prestação será a da correção pela TR, que é menor que o reajuste salarial anual de grande parte das categorias profissionais.

Vale lembrar que mesmo entre os diferentes tipos de financiamento, como o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e carteira hipotecária (CH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), as formas de aplicação dos juros são as mesmas: SAC ou PRICE, o que significa que em todos eles é possível conhecer o valor do total dos juros e das prestações.


- Prestações fixas (sem correção pela TR) são mais seguras?

Verdade. Hoje em dia, a TR não é mais uma ameaça. Um fator de redução impede que o índice de correção das prestações seja maior que a inflação ou a correção média dos salários.

De acordo com os analistas consultados pelo Banco Central, a variação do IGP-M (índice de inflação) em 2006 foi de 3,84%. Já a TR, variou 2,85% em 2006, ou seja, numa prestação de R$500, o aumento anual foi de R$14,25. A correção não tem mais poder para separar salário e prestação, gerando saldos devedores impagáveis.

Mas, quem ainda assim, teme o aumento imprevisível das prestações, pode comprar um imóvel adotando linhas de crédito que não utilizam a correção pela TR. Neste caso, é embutida no valor das prestações uma previsão de correção monetária, que muitas vezes, é acrescida de uma margem de segurança em função do risco que o banco está assumindo ao fixar a taxa por tantos anos. Esta opção é mais segura e quem adquire o financiamento sabe o valor exato de todas as prestações até o final do financiamento.

Por outro lado, o financiamento com a TR tende a ser mais vantajoso, porque não embute a margem de risco do banco e, com a economia estável e a inflação baixa, a tendência é de que a TR caia ou permaneça fixa.


- Resíduos inflacionários ainda existem?

Mito. Hoje em dia o resíduo inflacionário não existe mais. O medo do resíduo é decorrente das regras de financiamento do passado, quando a inflação era muito grande. Quem nunca ouviu falar de pessoas que teriam que vender o apartamento para pagar o resíduo, que chegava a ser igual ao valor do imóvel?

O resíduo inflacionário, como o próprio nome diz, remonta a um período de inflação desenfreada e admitia que se estabelecessem em cláusulas contratuais formas de reposição das perdas pela desvalorização da moeda, gerando saldos devedores para o final do período de financiamento. Estes saldos eram resultados de diferenças de correção monetária que ficaram acima do reajuste salarial do mutuário.

Quando as prestações passaram a ser reajustadas pela Taxa Referencial (TR), que foi adotada no Plano Collor, as prestações sofreram drástica elevação por conta da inflação desenfreada e de seguidos planos econômicos, o que fazia com que os mutuários não conseguissem honrar suas dívidas, tornando-os inadimplentes e forçando-os a renegociar seus débitos, gerando um saldo devedor altíssimo.

Mas, atualmente, não existe mais este risco, pois a TR não está mais diretamente vinculada à inflação. Além disso, com a criação de um fator redutor, o Banco Central passou a exercer um controle sobre este índice, limitando-o a valores menores que a inflação.


- Melhor financiamento é o da CEF (Caixa Econômica Federal)?

Depende. Embora a maior parte das pessoas acredite que a Caixa ofereça a melhor opção de financiamento, isto nem sempre é verdade. A melhor opção depende sempre do valor do imóvel, das características da renda e do potencial de pagamento do comprador.

O Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP) elaborou uma pesquisa com 10 bancos privados e estatais e constatou diversas alternativas para o consumidor, desde juros mais baixos até maiores facilidades para comprovação de renda.

Entre os bancos pesquisados, a Caixa Econômica Federal e a Nossa Caixa destacam-se por financiar até 100% do imóvel com prazo de até 20 anos e juros a partir de 6% ao ano na CEF e 7% ao ano Nossa Caixa, para aquisição de habitação popular.

Isto acontece porque estes bancos estatais são canais que o governo utiliza para garantir moradia à população de baixa renda. Assim, para obter estas taxas de juros menores é preciso comprovar renda familiar bruta de até R$1.875,00 nas capitais e cidades com a população a partir de 100 mil habitantes e R$1.125,00 nos demais municípios, além de atender a outros requisitos. A CEF também é mais flexível em relação às possibilidades de comprovação e composição de renda.

Outros agentes podem oferecer maiores vantagens para imóveis de médio e alto padrão, com taxas promocionais que diminuem o valor final a ser pago. Atualmente, devido à forte competitividade pelo cliente de financiamento imobiliário, os bancos privados desenvolvem estratégias mais agressivas para conquistar este mercado, oferecendo, em algumas faixas de valor, prestações fixas, taxas de juros menores ou progressivas, entre outros benefícios.


- Imóvel é um investimento seguro?

Quem não lembra do rombo financeiro causado pelo Plano Collor? Ao longo de nossa história passamos frequentemente por turbulências geradas por diversos planos econômicos e, diante da instabilidade econômica, das fortes variações da inflação, mudanças na moeda, congelamento da poupança, etc., investir em imóveis sempre foi considerado um dos meios mais seguros que existem.

Os imóveis podem render mensalmente aluguéis, garantindo uma segunda fonte de renda. Outro objetivo da casa própria é oferecer segurança para quem busca fugir do aluguel e ter a garantia do patrimônio, que pode ser deixado como herança, beneficiando futuras gerações.

Além de ser um investimento seguro, o imóvel pode se valorizar ao longo dos anos. Segundo dados do Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo), algumas regiões de São Paulo tendem a valorizar até 25% em cinco anos e até triplicar em duas décadas. Isto significa que há uma forte possibilidade de valorização real do patrimônio.